堀江貴文のブログでは言えない話

都市の発展で自分も儲かる?立地抜群の超優良物件を保有する不動産企業が熱い!

かつて秒速で1億円稼ぐ男として知られた与沢翼氏。

経営している会社が破綻したあとは秒速で資産を失いましたが、現在はすでに完全復活しています。

昨年時点で総資産は70億円。。。

資産内容のうち、最も比重が大きいのは「不動産」です。

FXや仮想通貨で大儲けしても買っているのは不動産。

その理由を与沢氏はこう説明しています。

「不動産は手間もかかるしそんなに儲からないんですけど、資産として底堅いんですよ。」

「株や仮想通貨みたいにいきなり価値が10分の1になることもないし、資産の保全効果があります。」

不動産の価値が下がりにくい理由

これは納得です。

株式と比較すると、不動産は資産価値の目減りがしにくいという特徴があります。

不動産を投資というよりも「事業」として考えると理解しやすいかもしれません。

株式価値の源泉は、株式を発行する企業が生み出す売上や利益です。

商品やサービス品質の良し悪しや景気によって業績は大きく左右されます。

一方、不動産の価値を担保するのは家賃や地価。

賃貸需要がある限り家賃は安定して入ってきますし、土地に希少性があれば地価が大きく下がることはありません。

わかりやすかったのがリーマンショックの時です。

優良企業の株式であっても軒並み叩き売られて株価が半減しましたが、不動産はそこまで影響されることはありませんでした。

株式に比べ不動産の価値には「ブレ」が少なく、資産保全には有効な手段になるのです。

外国人投資家に人気があるニュージーランド不動産

ニュージーランドも不動産価値が高いので資産保全目的で購入する外国人が多くいました。

中でも特に目立っていたのは中国人富裕層です。

日本人にとって購入した不動産に所有権があるのは当たり前ですが、中国は全ての土地が国有地ですので、個人が土地を所有することはできません。

国に関与されない「所有権のある不動産(土地)」は、彼らにとって非常に魅力的なのです。

昨年、ニュージーランドでも外国人による中古住宅購入を禁止する法律ができたことで、外国人は新築物件しか購入が許可されなくなりました。

しかし、北米やオーストラリアに比べるとニュージーランドの不動産はまだ割安です。

アパートメントなど管理しやすい物件も増えており、資産保全目的で不動産を買おうとする場合は都合が良い。

収益面でも最大都市オークランドの家賃相場は高騰しており、ダウンタウンの2ベッドルームの平均家賃は週$602(約4万5千円)、一ヶ月だと約19万円にもなります。

【NZオークランド エリア別家賃相場】

(出典:Barfoot & Thompson January 2019 rental report)

アメリカズカップが不動産需要をもたらす

2年後(2021年)にヨットの世界最高峰レース、アメリカズカップがオークランドで開催予定です。

オークランドのウォーターフロントは大会に向けて急ピッチで開発されており、完成が楽しみな商業ビルも建設中です。

アメリカズカップは日本ではあまり馴染みがありませんが、世界的には人気が高いスポーツイベントで、大会の様子は世界中に放送されます。

ヨット好きのお金持ちたちは直接レースを観戦するため、自分のヨットに乗ってオークランドを訪れるほど。

オークランドという街の魅力が多くの人々の目に触れることで、不動産マーケットにも少なからず影響を及ぼすのです。

2003年の31回大会もオークランドで開催されましたが、その年からオークランドの不動産価格は急激に上昇しました。

【不動産価格変動局面グラフ】

2021年大会後が同様になるかわかりませんが、街の魅力や利便性は確実に上がっているわけですから、不動産価格は上がることはあっても、下がることはまず考えにくいでしょう。

不動産は安い物件を狙うとババを引く

『お金持ちならともかく、ふつうの人にとっては海外の不動産投資は難しいでしょ』

確かに参入するためのハードルは低くありません。

北米やオセアニアなど、人気がある国の不動産は価格が高いことがネックです。

【NZオークランド エリア別住宅価格】

(出典:Barfoot & Thompson February 2019 residential sales report)

ニュージーランドのオークランドでは3つのエリアで平均住宅価格が100万ドルを超えています。

日本円に換算すると7500万円ですが、現地の生活者感覚で言えば1億円越えになり、とても一般人が買える価格ではありません。

では、できるだけ安い不動産を日本国内で探して買えばいいのでしょうか?

空き家が増えている日本では、地方に行くと驚くような激安物件があったりします。

僕の実家の近くにも100万円で買える3LDKマンションがあると父が教えてくれました。

しかし、安いのにはそれなりの理由があって、買っても始末に負えなくなるのがオチ。

ボロ屋で維持費がやたらとかかったり、売りたくても買い手がいない状況に陥いったりします。

安かろう悪かろうの投資には手を出さないほうが賢明です。

超優良不動産を保有する不動産関連株を買う

不動産はその名の通り動かすことができない資産です。

価値を大きく左右するのが「場所」で、優良不動産ほど、ロケーションがいい。

例えば、オークランドで最も価値が高い優良不動産というと、思いつくのは市内中心部にある高層商業ビルです。

『そんなの個人で絶対買えるわけがない』と思うかもしれません。

いや、個人でも買えなくはないのです。

もちろん直接物件を買うわけではありません。

下の写真中央で一際目立っているのは、オークランドのウォーターフロントに近い場所に建設中のPwC Commercial Bayです。

その商業ビルをリースするのはPrecinct Property NZという不動産企業。

Precinctはこの他にも市内中心にある「プレミアビル」をいくつも貸していて、入居率は高く収益も良好。

ダウンタウンの開発が進めば直接的な恩恵を受けられる企業です。

Precinctはニュージーランド株式市場に上場しているので、株式を買って企業オーナーの一員になることができます。

Precinctの株主になると間接的ではありますが、超優良不動産を貸す側に立てるのです。

リーマンショック以降、Precinctの株価は安定的な右肩上がりを続けており、8年で2倍になりました。

Precinctの配当利回り(税引前)は4.2%で、ここ数年は増配が続くなど収入面の魅力もあります。

一般的なNZ株の配当回数は年2回ですが、不動産関連株は年4回あるので、その点も嬉しいところ。

安さに惹かれて中途半端な物件を買って不動産投資をするよりも、優良物件を保有する不動産企業の株主になった方が安全に収益をあげられます。

なお、高配当の不動産関連株やREIT(不動産投資信託)は世界中にありますが、「自分がよく知ってる国や地域」を条件に買うのが最善です。

まとめ

不動産投資は、大きな費用がかかるだけではなく、専門家の力も必要ですし、維持コストもかかります。

それに対し、不動産関連株を購入する「間接的な不動産投資」であればその心配はなく、売却するときも現物不動産のように手間や時間がかかりません。

株価が伸びそうな個別株を選ぶのは専門家でも難しいものですが、自分の街が「発展するのか」「しないのか」は、暮らしていると感覚的にわかったりします。

オークランドがこれから発展するのは間違いない。でも100万ドルの不動産を買って投資することなんて到底できない。。。

であれば、10億ドルの価値がある不動産企業の株を買えばいいのです。

”不動産投資に興味があるけど初めの一歩が踏み出せない” という人にはおすすめの投資法です。

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