荒れ放題の賃貸物件が劇的変化!海外不動産のリフォームコスパと驚きの家賃相場

荒らされまくった賃貸物件のリノベーション工事が終わりました。

宅内の様子は、劇的!ビフォーアフターさながらの変わりようです。

さっそく、リノベートした箇所の工事前(BEFORE)完成後(AFTER)を写真で見比べてみたいと思います。

最もお金をかけてリフォームしたキッチン

【BEFORE】
一見まともに見えたりもしますが、キャビネット内は木材が腐ってボロボロでした。壁面には焦げた様な黒ズミが残っていて火事の恐れもあったのか、と思うとゾッとします。

【工事中】
フルリノベーションするためキレイに解体。電気オーブンはまだ使えるのでキープすることにしました。

【AFTER】
とても明るく清潔な雰囲気のキッチンになりました。今回のリノベーションであなどれないと感じたのが「照明」。さほど費用がかからない割に部屋の雰囲気をスタイリッシュにしてくれます。

変な柄の壁と汚いカーペットをリニューアルしたリビング

【BEFORE】
カーテンがしまってるせいもありますが、とにかく薄ぐらい雰囲気で居るだけで気分が滅入りそうです。また、賃貸物件の壁紙やカーテンに派手な色柄は必要ありません。

【AFTER】
壁は明るいオフホワイトに塗装し直しました。カーペットもNEWです。カーテンは「いい感じのを」という曖昧注文にもかかわらず、落ち着いたデザインを選んでくれたようです。

清潔感ゼロだったバスルームはピカピカフルリフォーム

【BEFORE】
かなりのベテラントイレでした。役割を終えたので新品に取替えです。

【BEFORE】
洗面台とミラーは一体型ではありません。ただ鏡をテナントが置いてるだけです。そして右の壁にはデカい木製収納。壁がわりに置いていたらしく邪魔でしょうがない。

【工事中】
解体して丸裸に。木製収納を撤去したのちに柱(ピンク色)を入れ、ちゃんと壁を作ってもらいました。

【AFTER】
完成後は清潔感が天と地ほど違います。洗面台も新しくなってます。窓があるため洗面鏡はつけてません。洗面台の壁面パネルにヒビが入っている様に見えますが、これは「柄」です。

気色悪い色のベッドルームは落ち着いた雰囲気に

【BEFORE】
ピンクの壁面って、老舗のラブホじゃないんだから。カーテンの奥にかけてある赤と黄色の柄布も一体何のために使っていたのか。。。

【工事中】
壁には無数のキズ跡と何カ所もの穴があいていました。乱暴な連中に入居されると始末に負えません。壁の色は頭がおかしくならないノーマルな色でペイントし直すことに。

【AFTER】
キレイさっぱり生まれ変わりました。この部屋なら落ち着いてぐっすり眠れそうです。カーテンはちょっと長めですが、シックな感じのものに取替えてます。

自由空間だったガレージは本来の姿に戻す

【BEFORE】
車庫ではなく遊び部屋として使われていたガレージ。ここで音楽をガンガンかけて近所から騒音のクレームも出ました。

【工事中】
壁を開けると屋根からと思われる水漏れで柱が腐ってました。壊れた屋根瓦を直さないといずれまた同じことになるので屋根の修繕もすることに。

【AFTER】
前のテナントが残していったものは全て廃棄。腐った柱も修繕して壁を塗り替えたことでキレイな状態になりました。今度はふつうのガレージとして使ってもらいたいものです。

工事費用と新たな家賃はいくら?

宅内のリノベーション以外でも屋根の修理や雨トヨの掃除などをしています。

かかった費用は総額4万ドル(300万円/NZ$1=75円計算)といったところです。

不動産投資を長くやっていくには細かな修繕だけではなく、こうしたリノベーションも覚悟しなくてはなりません。

工事が完成したので管理会社は賃貸募集を開始しており、家賃設定は週$540(約4万円)にしているとのこと。

僕の感覚では高いんじゃないかと思ったのですが、管理会社の担当がこの価格で入居者を集められると言い張るので任せるしかありません。

家を荒らされた後だけに、家賃よりも気になるのは「次の入居者がどんな人になるのか」です。

リノベーションの投資コスパは良い

リノベーションをする前の家賃は週$470で、完成後の家賃は$540です。

週あたりの増収分は、

$540(新家賃)ー$470(旧家賃)=$70(増収/週)

さらに年間(50週で計算)の増収分を計算すると、

$70(増収/週)×50週=$3500(増収/年)

リノベーションでかかった費用が4万ドルなので、投資リターンは、

$3500(増収/年)÷$40000(工事費)=8.75%(リターン/年)

株式投資に当てはめて考えると、8%以上の配当を出せる株は稀で、あったとしてもリスクが高くなります。

また、リノベーションしたことで、物件自体の価値も上がったはずです。

不動産投資では、物件をリノベーションすることはコスパの良い投資になるのです。

まとめ

家賃がずっと据え置きだったり、築年が古い物件の家賃が安かったりするのは当たり前、と考えるのは日本国内で通用する常識です。

ニュージーランドでは毎年のように家賃が値上がっていますが、これは世界的に見れば珍しいことではありません。

経済成長によって物価が上昇してる国は多く、例えば、アメリカ、カナダ、オーストラリア、中国、東南アジアなどの主要都市の家賃は上がり続けています。

サンフランシスコでは1LDKの家賃がなんと月3500ドル(38万5千円/US$1=110円計算)もするとのこと。

海外不動産には、手入れをしながら長く持ち続けるだけで、高い収益を得られるチャンスがあるのです。

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