堀江貴文のブログでは言えない話

【比較】低金利の日本と価値が上がるNZで家を買うべきなのはどちらの国?

家はいくつか買ったけど人に貸していて、自宅として住む家はないから借家に住み続けている。

こう言うとほとんどの人には理解されませんし、自分も変だと思うことがあります。

ニュージーランドは家賃も高いし、どうせ住むなら自宅に住んだ方が良いかもしれない、、、

最近になって投資物件ではなく ”自宅を買う” ということを考え始めました。

ニュージーランドの住宅ローン利率

ニュージーランドで住宅購入を検討する場合、まず最初にやるべきことは「日本の常識をきれいさっぱり捨て去ること」です。

例えば、金融機関で借りる住宅ローン。

ニュージーランドでは「安心・低利の35年固定」みたいな長期借入は利用できません。

NZの金融機関が販売しているのは「変動金利」または「5年以内の固定金利」の住宅ローンがほとんどです。

僕も賃貸用物件のローンは1年〜3年の固定で借り、満期を迎えるたびに金利を考慮しながら次の固定期間を決めていました。

また、ニュージーランドの金利は日本に比べると驚くほど高いので、しっかりした返済計画とそれなりの覚悟が必要です。

下の表は日本とNZの大手銀行の住宅ローン金利比較です(2018年12月現在)。

 日本(三井住友銀行)NZ(ANZ銀行)
変動金利0.525%5.79%
5年固定金利0.800%5.69%

ローンで家を買った場合どうなるのか

仮に日本とNZで同程度の住宅ローンを組んだ場合どうなるか、下記の設定で返済シュミレーションをしてみました。

なお、両国とも今の金利は歴史的に見ても最低レベルにあり、今後上昇することが考えられます。

そのためシュミレーションの金利は現在の利率よりも少し高めに設定しました。

 日本NZ
①住宅価格3,500万円$350,000
②頭金(20%)700万円70,000ドル
③借入金額2,800万円$280,000
④ローン期間30年30年
⑤借入金利1.2%6.5%
⑥ローン返済額(月々)9万3千円$1,770
⑦利払い(30年間)536万円$356,968
⑧総支払額(②+③+⑦)4,036万円$706,968

こうして見比べると金利の違いが支払額に大きな差を生んでいるのがわかります。

毎月の返済(⑥)について、平均的な給与で返済が賄えそうな日本と比較すると、NZの返済額はかなり高く感じます。

そして、注目すべきはやはり利払い(⑦)です。

日本の場合、利払いの合計は元本の20%程度。それに対しNZでは約120%も返済しなければなりません。

NZの住宅ローンが「ぼったくり」に感じます。

では、経済的観点のみで考えた場合、NZで家を買うことは不正解で、日本で買うことが正解なのでしょうか?

現在ではなく将来価値を考える

この質問に答えるには、ローンが終わる30年後をイメージして考える必要があります。

ニュージーランドでは歴史的にインフレが続いており、住宅価格も右肩上がりを続けています。

中間価格10年前との比較
1988年(30年前)$90,000
1998年(20年前)$160,0001.77倍
2008年(10年前)$350,0002.18倍
2018年(今年)$570,0001.62倍

30年前、NZの中間住宅価格はおよそ9万ドルでした。

その後、10年ごとに住宅価格は大きく上昇しており、現在の価格は30年前の6倍以上になっています。

ただ、今後インフレが続いたとしても30年後に住宅価格が現在の6倍になっていると考えるのには少々無理があります。

しかし、2倍を超えている可能性は高く、3倍になっていても不思議ではありません。

仮に30年後、35万ドルの家の価値が2倍になったとしたら70万ドル、3倍になったら105万ドルとなります。

ローンは大変かもしれませんが、完済後には頑張った分のリターンをもたらしてくれるでしょう。

ダダ下がりが予想される日本の不動産

それに対して日本で家を買った場合はどうなるでしょうか。

日本の総世帯数は2019年の5300万世帯をピークに減少を続け、16年後の2035年には5000万世帯を割り込み、4955万世帯になると予測されてます。

全国的に住宅供給は需要を上回り住宅価格は伸び悩むどころか、下がる可能性が高い。

また、不動産の価値を担保する土地の価値も維持できるのは東京くらいで、全国的に下がることが予測されてます。

日経ビジネスの記事で掲載された都道府県の将来地価予測。

これが現実になるとしたら、ローンが残っている”負動産”はできるだけ早く処分した方が得策、と感じます。

【日経ビジネス記事ー土地は“手放した者勝ち”となった】※10年前を100%とした場合の現在の地価水準が今後も続くと仮定した場合の将来の地価水準
10年複利で計算している
(出典)国土交通省地価公示からスタイルアクト作成

経済的な観点のみで考えれば「家を買うなら日本よりもニュージーランドの方が有利」なのは間違いありません。

まとめ

今年、ニュージーランドの全国中間住宅価格は57万ドル(約4300万円)に達しました

時間の経過とともに不動産価値が上がるということは、家が勝手に貯金をしてくれているわけです。

例えば57万ドルの家の価値が一年で5%上がったとすると、その年は$28,500(約214万円)も貯金できたと同じことなのです。

住宅の価値が右肩上がりのニュージーランドと下がり続ける日本。

安心して家を買えるのがどちらの国かは、考えるまでもありません。

「持ち家」という病 不動産と日本人・「これまで」と「これから」の経済学

 

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