堀江貴文のブログでは言えない話

『DIY』にアツいニュージーランド人ほど金持ちになる当然の理由

家の価値は年々下がり、古くなるほど価値はなくなっていく。

これがふつうの日本人の『常識』です。

ニュージーランドにはこの感覚はありません。

むしろ、『家の価値は上がっていくもの』というのが常識だからみんな欲しがります。

そう話してもすぐに信じてくれる日本の人はほとんどいないでしょう。

むしろ、

”そんなのただのバブルで、いずれ弾けて終わりでしょ”

”ずっと値上がり続けるなんてマヤカシ、ありえるわけないっしょ”

と吐き捨てられるのが落ちです。

まぁ、そんなことは気にせず話を進めて行きましょう。

近所のボロ屋が見違えるように変身した理由

今の家に引っ越してきたとき、近所に汚い一軒家(物件A)がありました。

なぜその色を選んだのか全く理解できない不気味な色の外壁。

トタン屋根は茶色にサビている箇所も多く、庭にはゴミのように生活雑貨が散らかっていました。

当然、そんな家に住んでいる人はフツウの人ではありません。

毎日、昼夜を問わず喧嘩が多く、大声や叫び声が聞こえるのは日常茶飯事。

ところがある日を境に、突然その家が静かになったのです。

引っ越したのか、追い出されたのかはわかりませんが空家となったようでした。

そして、新たな住人が入ったかと思うと、中年の女性が壁にペンキを塗る作業を毎日のようにしています。

壁のペンキが終わると、今度は屋根の塗装が始まりました。

中年の男性がサビだらけだった屋根に白いペンキを隈なく塗っています。

作業をしている男女は、見た目から明らかにプロではないのがわかります。

しかし、全ての作業が終わるとその家は以前とは見違えるように明るい雰囲気になりました。

これなら誰でも住めるんじゃないと思った矢先、家の入口前に不動産屋の看板がたちます。

どうやら塗装作業をしていた男女(おそらく夫婦またはパートナー)は、物件Aのオーナーだったようで、この家を売るためにリノベートしていたのです。

ニュージーランド不動産の価値を調べてみよう

”塗装したくらいで何か変わるの?”

そう思うかもしれませんが、見栄えをちょっとよくするだけでも買い手の食いつきが変わります。

買い手が増えるほど高く売れる可能性が上がるので、オーナーが家を売る時にはリノベートをしたり、宅内をデコレーションしたりするのが一般的なのです。

”でも、買った時より古くなってるわけだからそんなに値段が上がることはないんでしょ”

いやいや、それが上がるんです。

ニュージーランドで家を買おうと思った時に参考になるサイトが『Homes.co.nz』というサイト。

このサイトで住所検索するとその家の市場価値が簡単に調べられます。

参考までに売りに出されている物件Aを検索してみましょう。

Homes.co.nz

不動産価格はいくらくらい?

物件Aは売りに出されているため『FOR SALE』と表示されています。

住所上の金額または文字をクリックすると各物件のページに飛びます。

この家は現在27万9千ドル(約2100万円)で売りに出ていることがわかります。

全国中間価格との比較

2019年2月時点で、ニュージーランドの中間住宅価格は55万ドル(約4100万円)。

オークランドを除いた場合だと47万3千ドル(約3500万円)です。

(画像出所:OneRoof

全国の中間価格と比べると、物件Aの価格(27万9千ドル)はかなり安く感じるのではないでしょうか。

これは地方都市であることと、その中でも人気がないエリアという事情があるためです。

”そんな残念なロケーションでは家の価値は上がらないでしょ”

果たしてそうでしょうか。

過去の履歴をチェックしてみる

Homesでは過去の売却履歴やRV(自治体による査定額)を確認することができるので、どうなっているか見てみましょう。

(建築後の売却と査定の履歴)

この家が建築されたのは1980年代のようなので、築40年近くになります。

その後の売却と査定の推移は以下の通り。

1996年 売却 53,500ドル

2013年 売却 96,000ドル

2014年 査定 84,000ドル

2013年から2014年で価値が下がっているように見えますが、市場価格と査定額は一致するとは限りません。

市場価格は需要と供給のバランスによって決まるので、査定額はあくまで『参考価格』としてみておくべきでしょう。

実際、8万4千ドルと査定されたわずか2年後に、この家はほぼ2倍の16万ドルで売却されています。

翌年(2017年)の査定額も3年前の約2倍になりました。

20年前と不動産価値を比較してみた

建築後、最初に売却された年と直近の売却額を比較すると以下の通りとなります。

=物件Aの売却価格比較=
1996年  53,500ドル
2016年 160,000ドル

20年で価格は『3倍』になりましたが、現在の売却希望価格はいくらだったでしょうか?

27万9千ドルですね。

今のオーナーは、3年前に16万ドルで購入した家を10万ドル(約750万円)以上高く売ろうしているわけです。

しかし、現在の不動産マーケットは買い手市場なので、希望通りの価格で売るのは難しいと思います。

Homesの査定は市場の相場価格に近い

Homesのサイトにも独自の査定額が出ているので確認してみましょう。

Homesでは物件Aの現在価値を23万5千ドル、MAXでも25万ドルとして見積もっています。

リノベートもしてますし、オーナーはできるだけ高く売りたいのでしょうが、25万ドルで売れたら『OK』とすべき市場環境です。

仮に25万ドルで売れた場合、1996年との比較で物件価値は約4.6倍、3年前との比較でも56%アップしたことになります。

地方の田舎町、しかも人気のないエリアで、こんなに不動産価値が上がるなんて日本では考えられませんが、ニュージーランドでは至って普通のことなのです。

家を買わないと厳しい現実が待っている

人口増とインフレが続くニュージーランド。

不動産市場には周期的にブームが訪れ、住宅価格は10年〜12年ごとに2倍になっています。

前回の不動産ブームが終了したのが2016年だったこともあり、次回の不動産ブームを2026年〜2027年ごろと専門家は予測しています。

実際その通りになるかは誰にもわかりません。

ただ、仮にそうなった場合、次回のブームが来ると、オークランドなど都市部での住宅購入は平均以上の収入がある人でも難しくなるに違いありません。

”ニュージーランドに住んでるけど別に家を買うつもりないし”

そう思う賃貸派の人もいるかもしれません。

しかし、いずれ無関心ではいられなくなります。

なぜなら住宅価格が上がれば、賃貸物件の家賃も間違いなく上がるからです。

現時点で家賃が高いと感じていて、これからもニュージーランドに住み続けようと思うのであれば家は早く買うべきなのです。

不動産を使って不動産を買う方法とは

そうはいってもニュージーランドで家を買うことは簡単ではありません。

以前より住宅価格が上がっいるので頭金を用意するだけでも大変です。

僕が最初の家(賃貸物件①)を買う時は、不動産ブームの直前だったので貯金で頭金を工面できました。

しかし、その後の不動産購入では、頭金のために貯金を使ったことはありません。

ではどうしたのか?

賃貸物件①が値上がったので売却し、売却益を頭金にして次の賃貸物件②以降を買ったのです。

現在保有している物件も値上がりしているので、次はその売却益を使って自宅を買うつもりでいます。

①賃貸物件を買う

②値上がったタイミングで売却

③売却益で次の物件を買う

これを繰り返すことで徐々に資産を増えて、ようやく自宅を買えるところまでこぎつけました。

物件Aのオーナーの場合

3年前、物件Aのオーナーが不動産購入のために使った頭金が20%だったとします。

16万ドル(購入価格)×20%=3万2千ドル(頭金)

そして物件Aを25万ドルで売却できた場合のキャピタルゲインは9万ドル。

25万ドル(売却価格)ー16万ドル(購入価格)=9万ドル(売却益)

5年以内の売却のため売却益には税金がかかりますし、売買取引には諸費用も発生します。

しかし、賃貸中にローン返済が進んでいることも考えられ、結果的に9万ドル近いお金が手元に残る可能性は十分あるでしょう。

そうなれば物件Aのオーナーは、およそ3万ドルを使い3年で9万ドルを儲けたことになるのです。

では、9万ドルの頭金がある場合、いくらの家が買えるのでしょうか?

9万ドル ÷ 20% = 45万ドル

物件Aのオーナーは、ニュージーランドの全国中間価格(47万3千ドル)に近い物件を買うだけの頭金がそろったことになります。

まとめ

ニュージーランドで家を借りたことがある人ならわかると思いますが、この国の家賃は本当に高いです。

そしてこの家賃は、賃貸物件のローン返済に当てられるのが一般的。

つまり、他人の家のローンをせっせとテナントが払っているのです。

さらに、不動産オーナーは物件価値が上がれば、売却して多額の利益を得ることもできます。

ニュージーランド人が自宅のDIYに熱いのは単に趣味が講じているワケではありません。

資産価値をあげることで、将来的に大きな利益を得られるからです。

人気のない地方の安物件だろうが、とにかく不動産を所有すること。

それが、NZで理想の家を手に入れるために有効な一歩になるのです。

世界の不動産投資王が明かす お金持ちになれる「超」不動産投資のすすめ—自己資金ゼロから始める究極の資産形成術 ドルフ・デ・ルース著

『金持ち父さん、貧乏父さん』の著者ロバート・キヨサキが不動産投資の師と仰いだドルフ・デ・ルースはNZ出身の不動産投資家。僕もこの本を熟読してから不動産投資を始めました。

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