堀江貴文のブログでは言えない話

【比較】日本とNZの不動産投資の収益結果が天国と地獄だった!

日本で家を買うつもりはなかったので、住むのはもっぱら賃貸アパートでした

賃貸選びには慣れてるはずが、最後に住んだアパートには以下のようなウィークポイントがありました。

【建物外観】→個性ゼロで無味乾燥
【ゴミ置場】→カラス軍団の集会所
【共有場所】→子供達によって完全占拠
【ベランダ】→通りから洗濯物が丸見え見本市

そしてある日、年下の同僚がマンションを買ったというので、お祝いがてらお宅訪問に行ったのですが、それがきっかけで、、、

同僚の新居に心を揺さぶられて

20代のペーペー社員が買えるくらいですから、そんな立派なマンションではありません。

しかし、外観はやっつけ工法のアパートとは違うおもむきで、宅内は便利な水回り、機能的な収納、そして、落ち着いた雰囲気を醸し出す内装が施されています。

仕事をよくサボるアイツが快適なマンションで暮らし、無遅刻無欠勤でアリのように働く俺はカラスと一緒に暮らしている、、、

思い起こせばニュージーランドに戻れるかどうか、ちょっと自信がなくなっていた時期。

魔が差して、つい日本で家を買ってしまいました。

日本とNZの賃貸不動産を比較する

現在はニュージーランドに住んでいるので、日本の家は賃貸に出しています。

本当は賃貸などせずに売却したかったのです。

しかし、買った時より値が相当下がっているのは確約されてるため、損切りできなかったというのが本音です。

日本でも不動産大家業をやるハメになったので、日本NZの賃貸不動産比較をしてみたいと思います。

①物件全般についての比較

【建築構造】
日本:鉄筋コンクリート(3LDK)
NZ木造平屋(3ベッドルーム)

【立地】
日本:駅まで徒歩10分
NZバス停まで徒歩10分

【通勤通学】
日本:都内まで電車で30分
NZダウンタウンまでモーターウェイで30分

【築年】
日本:17〜18年
NZ余裕で50年

【周辺環境】
日本:スーパー・コンビニ・ドラッグストア・幼稚園が近い
NZスーパー・デイリー・インド料理店・モスクが近い

【治安環境】
日本:女性が夜一人で歩いても大丈夫
NZ男性でも夜一人で歩いてると狙われる

【セキュリティ】
日本:ディンプルキー、エントランス&ドアモニター
NZシンプルキー、ご近所さん頼み

【点検管理】
日本:管理人さんが毎日
NZ管理会社が3ヶ月に一度

②収益についての比較

【週あたり家賃】
日本:2万7千円
NZ470ドル(約3万5千円)

【家賃値上げ】
日本:すえ置きが精いっぱい
NZ値上げする気マンマン

【現在価値】
日本:購入時より15%値下がり
NZ購入時より55%値上がり

【将来価値】
日本:さらに下落するのは避けようがない
NZ一時停滞後、さらに上昇する可能性

③日本の不動産について

一般的に日本で不動産投資をする場合は、キャピタルゲイン(価値の値上がり)があまり見込めないので、インカム(家賃収入)狙いになるはずです。

しかし、賃貸需要が供給を下回っている状態では、家賃を上げることは難しく、空室を埋めるのも楽ではありません。

また、築年が古くなると不利になったり、設備は時代に応じてアップデートしないと、テナントからそっぽを向かれてしまいます。

さらに、物件価値を担保する地価が将来的に大きく下落するリスクがあります

不動産経済の専門家である清水教授(麗澤大学)が日本の地価は必ず下がると、以前NHKの特番で断言していました。

以下は清水教授がシュミレーションした2030年の地価予想(2010年との比較)です。

【青森県】ー58%
【東京都】ー38%
【愛知県】ー40%
【大阪府】ー45%

東京が4割近くも下がるって盛ってません?

そうツッコミたくなりますが、本当になったら怖いです。

④ニュージーランドの不動産について

年々人口が増えているニュージーランドでは、多くの街で賃貸需要が供給を上回っていて家賃が値上がりし続けています。

上の画像はNZ全国の家賃相場(中間値)のグラフです。

2003年から2018年まで右肩上がりを続け、家賃は15年で約2倍に達しました。

家を借りたい人だけではなく、買いたい人も増えているので住宅価格も上がっています。

こちらは1994年から2018年までのNZ全国の中間販売価格のグラフです。

住宅価格は24年でおよそ4.5倍に上昇しています。

日本人はそう聞くとすぐにバブルと決めつけ脳ミソにバリアを張ります。

賃貸暮らしのバブル後遺症の人は、バブルはいつか弾けるぞーと言いながら、家を買わずに高い家賃を永遠に払い続けることでしょう。

住宅価格はここ数年、上昇が急だったため当面は落ち着きそうな雲行きです。

しかし、いずれまた住宅価格は上がると皆んなが思っているので、家を買いたい人は一向に減りません。

NZでは住宅は古くなっても、手入れをすると価値を保つことができ、高く売却することも可能です。

仮に手入れがされてないボロ家でも、立地や広さなどの条件がよければ100万ドル以上で売買されている物件もあったりします。

また僕の物件のように、条件がワーストに近い家でさえ価値が上がってる状況です。

まとめ

日本とニュージーランドにある自分の家。

住環境の比較では文句のつけようがないくらい日本の圧勝です。

しかし、賃貸収益でみた場合、日本の家はニュージーに惨敗という結果になります。

日本の家は住居用で買った家を強制的に賃貸にしたので、不利な面があるのは否めません。

それでも、NZの投資環境は日本より良い面が多く、どうあがいても勝ち目はないでしょう。

ただ、環境が良いからといって必ずうまくいくわけではないですし、不利な面があったとしても、日本で不動産投資を成功させている人はたくさんいます。

不動産投資の成否を分けるのは、投資家の能力によって決まる部分が大きいということです。

どこの国だろうが、不動産ビジネスでちゃんと食べていける人こそ本物のプロなのです。

【低資金で高収益! [Airbnb]不動産投資戦略】 岡田のぶゆき著

日本の家をAirbnbで収益化できないか考えましたが、旅行者向けではないため断念しました。しかし、もし日本で不動産投資をする場合は民泊でも使える物件を探します。日本は賃貸需要が衰えても宿泊需要には大きな伸び代があります。

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