【比較】日本とNZの不動産投資の収益結果が天国と地獄だった!

日本で家を買うつもりはなかったので、住むのはもっぱら賃貸アパートでした。

賃貸選びには慣れてるはずが、最後に住んだアパートには以下のようなウィークポイントが。

【建物外観】個性ゼロで無味乾燥
【ゴミ置場】カラスの集会所
【共有場所】遊び場になって子供達が占拠
【ベランダ】 通りから洗濯物が丸見え見本市

そしてある日、

年下の同僚がマンションを買ったというので、お祝いがてらお宅訪問に行ったのですが、それがきっかけで僕も家を買うことに。。。

同僚の新居に心を揺さぶられて

20代のヒラ社員が買えるくらいですから、そんな立派なマンションではありません。

しかし、外観はやっつけ工法のアパートとは違うおもむき。

さらに、

・宅内には便利な水回り機器
・機能的で豊富な収納
 ・落ち着いた雰囲気を醸し出す内装 etc

仕事をよくサボるアイツが快適なマンションで暮らし、

無遅刻無欠勤でアリのように働く俺はカラスと一緒に暮らしている、、、

思い起こせばニュージーランドに移住できるかどうか、ちょっと自信がなくなっていた時期。

魔が差して、つい日本で家を買ってしまいました。

日本とNZの賃貸不動産を比較する

現在はニュージーランドに住んでいるので、日本の家は賃貸に出しています。

本当は賃貸などせずに売却したかったのです。

しかし、買った時より値が相当下がっているのは確実。

損切りできなかったというのが本音です。

日本でも不動産大家業をやるハメになったので、

今回は、日本とNZの賃貸不動産比較をしてみたいと思います。。。

①物件全般についての比較

日本NZ
建築構造鉄筋コンクリート(3LDK)木造平屋(3ベッドルーム)
立地駅まで徒歩10分バス停まで徒歩10分
通勤通学都内まで電車で30分市内中心まで高速道路で30分
築年17〜18年余裕で50年以上
周辺環境スーパー・コンビニ・ドラッグストア・幼稚園が近いスーパー・デイリー・インド料理店・モスクが近い
治安女性が夜一人で歩いても大丈夫男性でも夜一人で歩くのは回避すべき
セキュリティディンプルキー、玄関モニターシンプルキー、近所の見張り頼み
点検管理管理人さんが毎日きっちり点検管理会社が3ヶ月に一度適当に点検

②収益についての比較

日本NZ
週あたり家賃2万7千円470ドル(約3万5千円)
家賃値上げ現状維持ができれは御の字値上げする気マンマン
現在価値購入時より15%値下がり購入時より55%値上がり
将来価値下落は回避できない 上昇する可能性大

③日本の不動産について

一般的に日本で不動産投資をする場合、

キャピタルゲイン(価値の値上がり)があまり見込めません。

結果、インカム(家賃収入)狙いになるはずです。

しかし賃貸市場が、需要<供給 という状態では、

家賃を上げることは難しく、空室を埋めるのも楽ではありません。

また、築年が古くなると不利になるので、

設備は時代に応じてアップデートしないと、

テナントからそっぽを向かれてしまいます。

さらに、物件価値を担保する地価は、

将来的に大きく下落するリスクがあります。

不動産経済の専門家である清水教授(麗澤大学)が

『日本の地価は必ず下がる』

と、以前NHKの特番で断言していました。

以下は清水教授がシュミレーションした2030年の地価予想(2010年との比較)です。

【青森県】ー58%
【東京都】ー38%
【愛知県】ー40%
【大阪府】ー45%

『東京が4割近くも下がるってホントなの?』

目を疑いたくなりますが、現実になったら怖い未来です。

④ニュージーランドの不動産について

一方、人口が増えているニュージーランド。

多くの都市の賃貸市場は、需要>供給 という状態です。

こうなると、家賃が値上がりします。

上の画像はNZ全国の家賃相場(中間値)のグラフです。

2003年から2018年まで右肩上がりを続け、

家賃は15年で約2倍に達しました。

家を借りたい人だけではなく、

買いたい人も増えているので住宅価格も上がっています。

上は1994年から2018年までのNZ全国の中間販売価格のグラフです。

住宅価格は24年でおよそ4.5倍に上昇。

日本人はそう聞くとすぐに『バブル』と決めつけたがります。

バブル後遺症のままだと、

家を買わずに高い家賃を永遠に払い続けることになってしまうでしょう。

住宅価格は上がり方が急だった反動で、しばらくは落ち着きそうです。

しかし、

『住宅価格はいずれまた上がる』

そう皆んなが思っているので、家を買いたい人は一向に減りません。

ニュージーランドの家は古くなっても、

・手入れをすると価値を保てる

・高く売却することもできる

という特徴があります。

手入れがされてないボロ家でも、立地や広さなどの条件がよければ、

100万ドル(約7千5百万円)以上で売買される物件もあったりします。

また僕の物件のように、

条件がワーストに近い家でさえ価値が上がってる状況です。

まとめ

日本とニュージーランドにある自分の家。

住環境の比較では文句のつけようがないくらい日本の圧勝です。

しかし、賃貸収益でみた場合、

『日本の家はニュージーランドに惨敗』

という結果になります。

日本の家は住居用で買った家を強制的に賃貸にしたので、

多少、不利な面があるのは否めません。

それでも、NZ不動産の投資条件は日本より良い面が多く、

どうあがいても勝ち目はないでしょう。

ただ、環境が良いからといって必ずうまくいくわけではありません。

不利であっても、日本で不動産投資を成功させている人はたくさんいます。

結局、不動産投資の成否を分けるのは、

『投資家の能力によって決まる部分が大きい』

そういうことなのかもしれません。

すべてのマンションは廃墟になる (榊淳司著)

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