多額の追加工事費用が発生中!海外不動産投資は本当に儲かるのか?

ニュージーランドで不動産投資を始めてから7年目

これが長いのか短いのかよくわかりません。

ただ、曲がりなりにもやってこれたのは、毎月の給料のように入ってくる(入ってこない時もたまにありました、、、)家賃収入があったから。

不動産の価値も買った時よりは上がっていて、それが心のゆとり、みたいなものを与えてくれた。

しかし、ニュージーランドの不動産投資はオススメです!と言い切れるかと聞かれれば、、、

費用がかかり過ぎると収益はマイナス

答えは「NO」

その理由はいくつかあって、そのうちの一つがイラっとする維持費です。

現在、必要に迫られてやっているリノベーションは、2年分の家賃収入を吹っ飛ばすほどのコストがかかっており、安眠を妨害しています。

自分が住む家であれば普段のメンテナンスはマメにするし、設備を乱暴に扱うことは絶対にしないはず。

ところが、賃貸の場合はまさかのテナントが入居してしまうことが、、、

最悪の場合、家は荒れ放題のゴミ屋敷と化します。

この悲惨さを書いたのがこの記事です↓

ニュージーランドでの不動産投資歴も気がつけば今年で7年目に入りました。 経験値はそれなりに上がっては来たものの、うまくトラブル...

全面リノベーション開始

全面リノベーションをするのは今回が初めてです。

まともな人間であれば住めないだろう、と思うほど汚い状態にされた家。

丸ごとキレイにしなければならず、工事はいろんな場所の解体から始まりました。

上の写真はキッチンスペース

キャビネット流し台などは跡形もなくDELETEされています。

給水&給湯管を引き込むのでしょうか、窓下の壁がガバッと開口。

電気オーブンはまだベテランの域に達していなかったので、現役続行が決定しました。

こちらはバスルームです。

2年前に取り替えたシャワールーム以外は全取っ替えします。

キッチンより派手に解体して、忌々しい元テナントの残り香完全消去です。

最も臭う便器は写真ではまだついていますが、最終的にはGO!の予定です。

ここはベッドルームです。

壁には白いパテがペタペタ塗ってあります。

家中の壁には無数の傷や穴を開けられて、見るも無残な状態でした。

こすり傷は、生活の中でついてしまうのでやむを得ません。

ただ、は開かないでしょう、しかもコブシサイズの穴は。

カラフルなピンクの柱がある箇所は、もともとは開口部。

そこに元テナントが壁代わりデカイ家具を置いていました。

またデカイ家具を置かれたりしたら困るので、にしてしまいます。

そして、元テナントが放置したデカイ家具は粗大ゴミとして、やむなく僕が処分しました。

こんな感じで、予定された工事は進んでいたところ、さらなる厄介な問題が見つかることに、、、

追加工事① 屋根

追加で必要となった修繕工事の中でも特に泣かせられてるのが屋根です。

屋根のほぼ全面にモッサリとした、気持ち悪い付着物がついています。

瓦にこびりついた得体の知れない群生コケは、キレイに取り除かなくてはなりません。

また、瓦の一部が破損していることが判明し、その補修も必要となりました。

コケは雨トヨにも流れ落ちて、湿気とともに快適に暮らしています。

雨水の排水を妨げてしまっているため雨トヨ内も掃除しなくてはなりません。

追加工事② 柱の腐食

変色した壁の一部を解体したところ、柱が腐ってました。

横に入っている木材は腐食して、今にもポロっと落ちそうです

拡大写真がこちら。

ヨコの柱は完全に脱臼状態で、タテの柱は腐食で細くなり、頼りない、、、

工事業者によると「屋根瓦の損傷によって雨水が侵入して、柱をを腐らせてしまったのではないか」ということでした。

このまま放置したらエライことになりそうなので、屋根の修理を早急にしてもうよう依頼しました。

しばらく雨が降りませんように、、、

最低限の建築知識は必要

工事が始まってから現場監督から電話がかかってくるようになりました。

監督はインド系。英語の発音はまったり系で聞き取りにくいものの、非常に真面目な人です。

電話があるのは、ほとんど追加修繕工事が発生した時。

見積りに含まれない費用がかかるけど、工事を進めて良いですか?」という確認です。

こちらとしても金額がわからないと不安なので、

「まずは概算でいいから見積りください」と頼みます。

その見積もりが、高いのか・安いのか、をすぐ判断するのが難しい。

ただ、監督への返答が遅れると、工事の進行に支障が出かねません、、、

大体の場合、今までにやってきた修繕経験から判断します。

ただ、「こりゃ無理、わかんない」となったら、知り合いの専門家に聞く。

過去にボッタクリ請求被害という悔やみきれない過去があるので、どうしても慎重になります。

ご近所は大切にしておくべき

リノベーション工事に入る前、壊れた門の撤去や、毒性のある植物の除去など、ご近所の方(Aさん)から頼まれたことがありました。

Aさんには、元テナントが騒音などでご迷惑をおかけした経緯もあります。

今回の工事でも、業者の車両の出入り工具の使用大きな音がでるので、依頼されたことは速やかに対応しました。

幸い、Aさんと工事業者のコミュニケーションはよく取れているようです。

そして今日、現場監督からある話を聞きました。

つい数日前のこと、泥棒とみられる二人の輩が工事中の宅内に侵入を試みたらしいのです。

家の中には未使用の建築資材大型の工事道具電気オーブンなど、売り物になる品があります。

全面改装工事をしている家は、誰も住んでおらずセキュリティが甘くなっていて、そこを狙われました。

しかし、怪しい人影に気づいたAさんが泥棒たちを退治してくれたそうです。

Aさんのおかげで家の中のものは守られ、本当に感謝しかありません。

まとめ

最終的にリノベーション費用がいくらになるのか。

全ての工事が完了するまで、この不安は消えません、、、

住宅は経年劣化するため定期的に修繕費用が発生します。

また、長い間には、大きな改装工事が必要になる場合もあります。

費用が大きくなれば、借金をしなければならないことだってあるのです。

その他にも、追加工事依頼と見積りチェックで業者と密に連絡したり、近隣住民との関係を保つことなど、いろんなことを処理しています。

不動産投資を気軽におすすめできないのは、面倒なことが起こるのが大家業で、それでいて儲かるどころか支出も多い、というのが理由です。

一方で、ニュージーランドの不動産価値は下がりにくく、賃貸需要も強いというメリットは大きいので、不動産投資を否定するつもりはありません。

手間がかかるのが面倒であれば、不動産投資会社の株式(REIT)を買うことで、間接的に不動産投資をすることもできます。

ニュージーランドやオーストラリアのREITは高配当なものが多く、株価の値動きもそれほど荒くないので、買って放置スタイルで保有している人もいます。

REITについては長くなるので、また別の機会に書くことにします。

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