ローン20年短縮!NZ不動産投資はオワコンか絶好のチャンスなのか?

賃貸していた不動産を売却

賃貸に出していた家(物件A)を売却することにしました。

物件Aの近くには、同時期に購入したもう一つの保有不動産、物件Bがあります。

両方とも銀行で借り入れをしており、ローンは賃貸収入で返済できるので、どうしても売らなければならない、というわけではありませんでした。

ただ、不動産価格が当面上がりそうもないので、収益を改善するために1つ売却することにしました。

まずは物件AとBどちらを売却するか不動産エージェントに相談します。

結果、手直しがあまり必要ない(すぐに市場に出せそうな)物件Aを売ることに決定しました。

ローン返済期間を20年短縮

物件Aは購入から5年が経過しています。

また、賃貸目的(転売目的ではない)で購入しているため、売却益(キャピタルゲイン)に対する税は課税されません。

売却益は、ほぼそのまま残りますので、その一部を使って物件Bのローンを完済してしまうことにしました。

物件Bを購入する際、銀行のローン借入期間は25年だったと記憶しています。

今年で完済しましたので、返済期間は20年も短縮できたことになります。

値上がりよりも収益を優先

物件Aを売却したことで、賃貸収入は減少することになります。

しかし、同時にローン返済もなくなるので、主な維持費は保険とレイツ、それとたまに発生する修繕費だけです。

不動産賃貸の年間収支は、毎年だいたい「差し引きゼロ」に近い状態でした。

これからはローンがなくなるので、収益は安定的な黒字になるはずです。

ニュージーランドで不動産投資をする場合、インカムゲイン(家賃収入)よりもキャピタルゲイン(価格の値上がり)目的の方が多いと思います。

僕もその一人ですが、前述の通りオークランドの不動産市場は停滞期に入っており、今後数年間は値上がりが期待できないため、収益を改善することの方が得策だと判断しました。

家を買うなら今がチャンスかも!?

下のグラフの通り、オークランドの不動産価格(赤字)は2016年から停滞しており、現在は完全な買い手市場です。

出典:Real Estate Institute

マーケットサイクルから考えると、この停滞期は最低でもあと2年、長ければ4年以上続く可能性があり、この間は価格に大きな変動はないと考えられます。

オークランドのトレンドはいずれ全国に波及するので、今値上がりしている都市の不動産価格もいずれは落ち着き始め、そして停滞期に入ります。

不動産をすでに買っていて、値上がりを期待している人にとっては退屈な時期かもしれません。

また、不動産を売りたいと考えている人にとっては全くの逆風です。

最も恩恵を受けやすいのは不動産を買う人で、今なら値引き交渉もしやすいですし、掘り出し物に出会う可能性もあります。

また、住宅ローンの金利も過去最低レベルまで下がっていることもチャンスと言えるでしょう。

住宅ローン金利の推移(青字:変動 / 赤字:2年固定)

出典:Reserve Bank of New Zealand

自分の家には住まずに賃貸に住み続ける

物件Bはローンが完済しているので、そこに住めば「家を借りて毎週レントを払う」なんて必要はありません。

しかし、僕は物件Bに住む気がまったくなく、今後も誰かに貸し続けるつもりです。

理由は単純で、借りて住んだ方が「住み替えが楽」だからです。

これまで、ユニット、アパートメント、タウンハウス、一戸建てなど、だいたい全てのタイプの家に住んだ経験があります。

その時々で住みたい家が変わるため、同じ家にずっと住むことに居心地の良さを感じないのです。

もし仮に自分の家(物件B)に住むとなれば、その家にあった家財を買い揃える必要があります。

物件Bが気に入れば良いのですが、住んでみて気に入らなかった場合は、毎日がつまらなくなってしまいます。

引越すにしても、物件Bで買った家財が全て新たな家にフィットすることはないので、また新たな家財を買う必要に迫られます。

物を買うことにあまり興味がない僕は、Furnished(家具付き)の物件を借りていた方が精神的に楽なのです。

変わり者と言われても仕方ありませんね、、、

不動産投資がしたいと思わなくなった

物件Bの住宅ローンを5年で完済できたのはラッキーでした。

マーケットサイクルに乗りながら同じことを繰り返せば、賃貸不動産を増やしていくことは可能かもしれません。

しかし、不動産への追加投資は今のところ考えておらず、むしろ興味が薄れています。

不動産を持つと「額面の資産」は増えるのですが、キャッシュフロー(現金収入)が想像以上に入ってきません。

僕はできるだけ早く経済的自由になりたいと考えているので、効率よく現金収入を生み出す方法が別にあれば、迷わずそちらを選びます。

不動産が非効率な投資だと言っているのではもちろんありません。

むしろ、レバレッジを効かせられて、価値が下がりにくいNZ不動産へ投資することは、資産を拡大するために有効な手段だと信じています。

実際、僕も不動産取引を繰り返す中で資産形成が可能になりました。

ですので、資産をひたすら増やしたい人であれば、不動産を買えるだけ買って、持っていれば良いんじゃないかと思うほどです。

僕の場合は、生きていくために必要なお金があればそれでよく、ある程度まとまった資産ができた段階で、安定的に現金収入を生み出す資産へとシフトしたいと考えているだけなのです。

人に任せっきりだとうまくいかない

『不動産賃貸=不労所得』

みたいなイメージをする人もいると思います。

実際やってみると、動き回るような労力は確かに使いませんが、「心労」が重なることは多々あります。

僕の物件は自宅とかなり離れていることもあり、管理は専門会社に任せています。

管理会社の担当者は、大抵が多くの物件を管理しているため、1つの物件に割く時間があまりありません。

定期的に送られてくる物件管理報告書も、いい加減に書いているのがみてわかります。

そこの適当さは百歩譲って我慢しますが、どうしても我慢できないのが「精査しないでテナントを選ぶこと」です。

これまで「NGなテナント」に入居されてしまうことを多々経験してきましたので、そのほんの一例を以下に書いてみます。

・家賃の滞納された上に水道代の立て替えまでさせられる
・大騒ぎを繰り返して周辺に住民トラブルを発生させる
・家の備品を破壊して要らぬ修繕費を払わせられる
・退去時に大量の粗大ゴミを置いていかれ連絡不通になる
 ・火災未遂があった形跡がありゾッとする

自分の物件は自分で管理するくらいの気持ちがなければ、やらない方がいいと考えるようになったのも不動産投資に見切りをつける理由の1つです。

まとめ

NZの不動産投資に関する日本語情報は、不動産業界にいる人から発信されたものが多いのが実情です。

ビジネスでされている方からの情報は「ポジショントーク」にならざるを得ないこともあると思うので、実際に体験して感じたことを素直に書いてみました。

ただ、僕の情報もバイアスがかかっていますし、当たり前ですが何事にも裏と表がありますのでその点は注意が必要です。

NZの不動産投資は、以前に比べて法律が厳しくなったこともあり、ハードルが高くなってしまいました。

しかし、それはライバルが少なくなることを意味していて、しかも買い手市場の今は、参入するチャンスなのかもしれません。

やれる能力や資格があって、かつ向いている人はやってみても良いでしょうし、ちょっと違うな、と思う人はスルーすれば良いだけです。

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