海外不動産投資のリアル!入居者トラブル・家賃不払い・強制退去

ニュージーランドでの不動産投資歴も気がつけば今年で7年目に入りました。

経験値は上がっては来たものの、うまくトラブルを避けられるまでに至ってません。

成功するために必要なのは同じ失敗を繰り返さないこと

慣れてきたところで過去の入居者のトラブルを思い返し、心に刻んでおこうと思います。

最悪なテナントに貸家を荒らされる

物件Aはこれまで家賃滞納や修繕もあまりなく、安定的なリターンを出していました。

しかし、悪魔のテナントである『デビル一家』 が入居してから事態が一変します。

デビル一家はやたらと家の中を荒らす『乱暴者』

イライラすると壁やドアに八つ当たりし、大きな凹みが家中にできてしまいました。

そして、そのうちで最も酷いものはパンチやキックでできたものではありません。

何かの道具を使わなければできないようなデカい穴(下記写真)

修繕業者の人も唖然とするほどの大きさです。

いったい何の目的でこんなに壁を壊したのか。

クレイジーとしか言いようがありません。

近所に騒音で迷惑をかけまくる

「音源不明の騒音を立てて近所に迷惑をかけている」

この報告を管理会社から受けたことで、デビル一家に対する不信感はほぼ決定的になりました。

デビル一家は夫婦と子供の家族で、その中で最も危険なのが、

母デビル

母デビルは非常にキレやすく、その攻撃性はご近所にも向けられました。

ある日、ご近所の奥さんが何かの件で、母デビルと軽いトラブルになった時のこと。

キレた母デビルは猛烈な勢いで怒鳴り散らし、ご近所さんをブログでは書けないような言葉でで威嚇したそうです。

当然、殺意がこもった言葉を浴びせられたお隣りさんは恐怖を覚えます。

もうこれ以上、悪者を放置するわけには行かない

こうした場合、賃貸契約に基づき、テナントを合法的に退去させることができます。

デビル一家に対し、退去要求通告を出すよう管理会社に依頼をしました。

この通告を出してからテナントを退去させるために要する時間は90日。

この間、

家がさらに荒らされないだろうか

期限までにあの一家が退去するのか

そんな不安にかられながら『Xデー』を待つことになりました。

居座り続けるデビル一家

恥を知らず、厚かましい顔をしている様を

『厚顔無恥』

この言葉がぴったりのデビル一家がこちらの要求を素直に飲むことは、やはりありませんでした。

退去期限日を過ぎても居座り続けようとしたのです。

管理会社が母デビルとの話し合いをするため家を訪問しましたが、まともに取り合ってはもらえず、担当者から僕に連絡が入ります。

担当者からのメールには

「彼女(母デビル)は頭が正常とは思えない」

という内容とともに最終手段を取らざるを得ないことが記されていました。

その手段とは、

強制退去させるための法的手続き

それによって1ヶ月遅れでようやくデビル一家を追い出すことができました。

しかし、居座り続けた1ヶ月分の家賃をデビル一家が払うわけもなく、夜逃げのようにトンズラです(号泣)。

荒れ果てた家をどうするか

デビル一家によって、見るも無残な状態にされた物件A。

このところ不動産の売買マーケットは冷え込んでいるため売却するのは厳しい状況です。

結果、また賃し出すことにしましたが、相当な手直しが必要となりました。

まず、業者に宅内をくまなくチェックしてもらい、見積もりを依頼。

すると、その見積り額は想像をはるかに超えた数字で、

思わず二度見

その後しばし遠くを見つめるしかありませんでした。

ただ、そうしていても状況は改善しないのでリノベーションすることを決断。

ただもうデビル一家のような、どうしようもないテナントはうんざりです。

優良なテナントを惹きつけるため、『全面リノベーション』をすることにしました。

奥さんのハートを掴むために

物件Aはファミリー向けの賃貸物件です。

賃貸・購入いずれの場合でも、家を選ぶ時に最も大きな発言権を持つのは、

たいていは『奥様』

奥様にとって大切な場所であるキッチンは、フルリノベーションで決定。

もとよりデビル一家によってキッチンは

『壊滅状態』

中途半端な修繕ができる状態ではありません。

キャビネットの中もボロボロで、下の写真のようなありさまです。

壁の巨大穴にしても、このキャビネットにしても、どう使えばこんな状態になるのか。

『想定外』に慣れないと大家業はつとまらないようです。

雰囲気をガラッと変える色選び

キッチンは『キャビネット』と『ベンチトップ』の色を好きなように選ぶことができます。

業者の担当者さんからアドバイスをもらい、キッチンが広く見えるライトグレーに決定。

色の選択が終わるとすぐに下のような完成予想図が送られてきます。

ニュージーランドのサービスは日本と比べて劣るイメージを持つ人もいるかもしれませんが、決してそんなことはありません。

今回、依頼した業者さんの応対は丁寧で、しかもスピーディーな仕事には今のところ大変満足しています。

完成後のキッチンイメージを見て、

あのボロキッチンがこんなにキレイになるのだろうか

とにわかに信じられません。

そのほかカーペットは汚れがついても目立ちにくく、ちょっと高級感が出る黒っぽいグレー。

壁紙の色は家の中が明るくなるような優しいオフホワイトカラーで仕上げてもらうように依頼しました。

テナント選びの重要性

時間とお金と心労と

色々あった数ヶ月間。

繰り返しになりますが、もう二度とデビル一家のようなテナントを自分の物件に入れるわけにはいきません。

管理会社には、次のテナントを選ぶ際、

・クレジットチェック(信用調査)をすること

・リファレンス(推薦書)

この2つを最低条件として求めるように伝えました。

昨年売却した物件Bのテナントは、自分の家のように使ってくれて、しかも礼儀があるという理想のファミリーでした。

このテナントから

好条件ではないエリアでも、良質なテナントは見つけられる

ということを教わった気がします。

次のテナントは慌てず探し、じっくり選ぶつもりです。

まとめ

不動産投資の収入は『不労所得』なんて言われたりしますが、そんなことはありません。

デビル一家との格闘で、心労は重なり、大きな授業料も払う結果となりました。

一方で、このトラブルを乗り越えるために協力をしてくれた人たちがいて本当に感謝しています。

人間万事塞翁が馬

物事には悪い面だけではなく良い面も必ずあるもの。

これからまた良いことがあると信じて、ニュージーランドで大家業を続けていくつもりです。

初心者から経験者まですべての段階で差がつく!不動産投資 最強の教科書―投資家100人に聞いた!不動産投資をはじめる前に知りたかった100の疑問と答え

★はじめる前に「本当に知っておきたい基本中の基本」は?
★誰も教えてくれなかった「物件選びの本当のコツ」は?
★ここが肝心!「お金を借りるための知恵と技術」は?
★がっちり稼げる!「賃貸経営」の極意は何か?
★投資の成否を分ける「物件の手放し方」の秘訣は?
★真の不動産投資家になるための「心の鍛え方」は?

「楽待」(国内最大手の不動産投資情報サイト)で、
「鑑定士×投資家」として活躍する人気コラムニスト、待望の初の著書!
完全書き下ろし!

全編Q&A方式だから、驚くほど読みやすい!
知りたい疑問と答えが、全部わかる!

シェアする

  • このエントリーをはてなブックマークに追加

フォローする