【個人事業】フランチャイズと不動産投資、脱サラするならどっち?

リノベーションしている賃貸不動産の工事がまもなく終わりそうです。

全面改装だったので約1ヶ月ほどかかりました。

工事の進行状況は、現場監督が毎週ワッツアップを使って動画解説してくれます。

なので、物件は一度も見に行きませんでした。

実はこの物件、買うときも実物を見ていません。

不動産エージェントからメールで送られてきた写真を見ただけで購入しました。

家の中を見たのは、買って数年後に一回だけ。

それもたったの5分くらいです。

その後、管理は専門業者に任せていて、定期的に送られくる管理報告書を読むだけ。

何か問題があれば必要に応じて、見積もりや修繕を依頼します。

こう書くと、人に任せられてカンタン、みたいなイメージをもつかもしれません。

僕としては専門家を頼ることで、ビジネスのリスクヘッジをしてる意味もあります。

プロ集団という味方をもつ不動産賃貸業

不動産投資は、株式投資とはまるで違います。

誤解が生まれるのは「投資」という言葉が原因。

不動産投資は、正確には不動産賃貸業というビジネスです。

ビジネスを始めれば、必ずハプニングが発生しますし、経営者はその1つ1つに対処しなくてはなりません。

シロウトが新たなビジネスを始めたら、慣れるまでは順調にいかないのがフツウです。

不動産賃貸業の場合、個人でも気兼ねなく専門家のサポートを利用できるのがの良いところ。

【不動産賃貸業をサポートする専門家集団】

①売買→不動産セールスエージェント
②融資→銀行の融資担当者
③管理→不動産管理会社のマネージャー
④税務→会計士
⑤登記→法律専門家
⑥修繕→工事業者
⑦助言→不動産賃貸業の経験者仲間

彼らがいるおかげで、シロウト大家だったときでも、物件の近くに住んでなくても、ビジネスがうまく回っています。

ビジネスでは現金がなくなればゲームオーバー

がんなどの治りにくい病気で5年生存率という言葉があるように、ビジネスにも起業後の生存率があります。

日本では、起業して5年後も存続してるビジネスの割合、つまり5年生存率は2割程度と言われます。

オークランドでは飲食店の競争が激しく、オープン後半年も持たない店が少なくないと聞きました。

ビジネスが廃業に追い込まれる最大の理由は現金の枯渇です。

経営者は、毎日、毎週、毎月、支払いに追われます。

売上があろうがなかろうが、固定費は必ず発生しますし、前払いして買うものもあります。

黒字でも倒産するのは、現金不足によってです。

現金を山ほど持っている個人は自分でビジネスをするよりも、安全な投資をした方が楽に儲けられます。

多くの個人は借金をして、ビジネスを始めるのですが、まず軌道に乗るまでが大変です。

軌道に乗ってからも新たな商品やサービスを出していかないと、顧客償却が起こって売上や利益が減り、最終的に退場を迫られます。

フランチャイズと不動産投資、生き残れるのは?

不動産投資をする前に、フランチャイズで飲食系の宅配ビジネスを経験したことがあります。

個人でも始められる不動産賃貸業と宅配業という2つのビジネス。

実際に体験してみると、これらのビジネスにはとても大きな違いがありました。

個人事業として、生き残りやすいビジネスは果たしてどちらか。

人件費や労務管理が違う

宅配ビジネスには人手がいるので、パートタイムの調理スタッフと配達スタッフを雇用しました。

シフトを組むと、毎週ほぼ一定の人数×労働時間分の費用が発生します。

人件費は、売上とはあまり関係なく発生するので、売上が思うように上がらないときは収益を圧迫しました。

また、シフトの調整や辞めた人の補充など、労務管理にも時間を割く必要があります。

一方の不動産賃貸業では、常時発生するコストは管理費用のみ。

管理会社への報酬は、家賃の7%と決められてるので、滞納などで収入が少なくなったときは支払いも少なくなります。

また、管理担当者を自分が雇用してる訳ではないので労務管理も不要です。

新規客獲得するための苦労が違う

宅配ビジネスは、開業半年後に他店の顧客を買取れる予定でした。

しかし、それまでは顧客ゼロからのスタートです。

売上を建てるには新規客が必要なので、あちこち営業に走り回ります。

固定客ができてからはスタッフが増えたため、さらに新規客を増やさないと儲けが出ません。

新規客の獲得手段は、お客を紹介をしてくれる法人を地道に訪問し続けること。

店の仕事を済ませてから営業に出かけるので、時間はあまり取れません。

個人客に向けてはミニコミ誌へ有料広告を出すなど、費用をかけました。

一方の不動産賃貸業。

買ったのはいずれも入居者がいる物件でした。

そのため、賃貸業を開始するタイミングで集客(テナント募集)はしてません。

その後2年ほどは退去もなく、家賃も順調に入ってきました。

NZは賃貸需要が強いため、家賃を値上げする(売上を伸ばす)ことができています。

新たな入居者の募集(新規客の獲得)は、ネットで募集すれば1ヶ月以内に決まります。

経営について悩みの深さが違う

宅配ビジネスはフランチャイズでしたので、本部から何らかの経営サポートが得られると考えていました。

この時点で経営者としてアマ過ぎなのですが、不安や悩みから誰かに頼りたくなるのです。

本部のスーパーバイザーは様子をみるため、ゴクゴクたまに店を訪れます。

しかし、彼らは経営経験など全くない若手社員です。

経営の悩みを相談できる相手になるはずがありません。

もちろん、具体的な解決策の提案など、期待すること自体が間違っています。

結局、同じチェーンのベテラン店長などを訪れて、アドバイスをもらったりしました。

しかし、彼らにとっても、基本的に他人ゴトです。

不動産賃貸の場合は、物件や入居者に問題があると、まずは管理会社の担当者が対応してくれます。

物件に大きなダメージがでた場合は保険で対処し、法的な問題になっても契約書に則って処理されるので長引くことはありません。

入居者の入替えにしても上記の通りで、ずっと決まらず苦労する、なんてことはない。

唯一、悪いテナントに入居された時が頭痛の種になりますが、素行が酷い場合は退去させることも可能です。

ニュージーランドでの不動産投資歴も気がつけば今年で7年目に入りました。 経験値はそれなりに上がっては来たものの、うまくトラブル...

全く悩みがないわけではありません。

ただ、その深さはフランチャイズと比べると浅く、悩むこと自体が少ないです。

出口戦略の描きやすさが違う

ビジネスは生身の人間がやる以上、永遠に続けられるわけではありません。

起業する時に、出口戦略は考えておくべきです。

後継者に引き継ぐ考えがないのであれば、出口は、ビジネスをたたむか、売却するかのいずれかです。

景気が悪いわけではない日本で、黒字でも廃業する会社や店は多く、売却しようにもできないケースも多々あります。

宅配ビジネスの場合は、フランチャイズだったので、何とか売却することができました。

しかし、全くブランド価値のない個人ビジネスだったら売却は難しかったはずです。

売却できたとは言っても、自ら売り込んだことで買い叩かれたため、期待したほどのお金は残りませんでした。

不動産賃貸業の場合は、ビジネスをやめたくなったら物件を売却すればいいだけです。

幸い、NZ不動産は流動性が高いので売りやすく、また長期保有すると値上がり益も期待できます。

現時点(2019年2月)では5年以上保有していた場合、税金もかかりません。

出口戦略は描きやすく、売却手続きもセールスエージェントや法律の専門家がサポートしてくれます。

まとめ

不動産賃貸業は、大きな初期費用もかかりますし、維持コストもあります。

ニュージーランドで不動産投資を始めてから7年目。 これが長いのか短いのかよくわかりません。 ただ、曲がりなりにもやってこれたのは...

また、家賃収入は宅配ビジネスの売上と比べたら小さな額です。

悪質なテナントに入居されたら家をメチャメチャにされることだってあります。

しかし、このビジネスは昔から個人で始める人が多く、資本力で淘汰される心配もあまりありません。

自分一人だけでも、必要な時だけ専門家のサポート軍団を味方につけて経営できます。

お客をたくさん集める必要がなく、競合と営業力や広告力で競うこともありません。

始めてから5年生存はすでに達成して、今年7年目に入りました。

個人のチッポケな力で、弱肉強食のビジネスに戦いを挑むのは、危険な賭けでもあります。

個人は負けないビジネスをするべきで、その点不動産賃貸業は優れています。

昔からずっと存在し、今も絶える事なく続き、この先も存在し続けるであろうビジネス。

これらが当てはまり、個人でもできるビジネスは多くはないはずです。

コンビニ店長の残酷日記 (三宮貞雄著)

シェアする

  • このエントリーをはてなブックマークに追加

フォローする