【NZ移住】日本とまるで違う!毎年上がる家賃はNZの新常識か

デッキ改修費用の見積りが届く

賃貸している物件Aの件で、管理会社から連絡がありました。

【管理会社の担当者】

『デッキが傾いていて危険なので改修が必要』

『業者から見積りをとったから見てみて』

宅内をリフォームをした時に全く手をつけなかったデッキ。

しかし、老朽化はかなり進み、もう限界だったようです。

メールで届いた見積書を確認するとその金額は、

$2515.96(約17万6千円)

補修ではなく『取り壊して作り直す』ためコストはそれなりにかかることがわかりました。

不動産を長期保有するには『現金』が必要

デッキがきれいになれば、物件の価値は上がる

NZの不動産はリノベートすると、かけたコスト以上に価値が上がることがあるため、補修や改修に力を入れるオーナーは少なくありません。

家の価値は年々下がり、古くなるほど価値はなくなっていく。 これがふつうの日本人の『常識』です。 ニュージ...

『費用対効果』は悪くない、しかし、その一方でデメリットととして考えられるのが、

・価値が上がっても物件を売らなければ収入に変化はない

・定期的な修繕や改修費用は金額が大きくなることがある etc

昨年、物件Aはリノベートに4万ドル(約280万円)をかけています。

荒らされまくった賃貸物件のリノベーション工事が終わりました。 宅内の様子は、劇的!ビフォーアフターさながらの変わりよう...

さらに、今回のデッキ改修。

ニュージーランドの中古住宅は古いものが多いので、維持していくためには、

キャピタルゲイン(価値上昇)さえあれば良い

というわけにはいかないのが実感です。

家賃を上げ続けても成り立つ賃貸経営

改修費用を補うために、家賃を値上げできるか管理会社に相談してみました。

担当者から返ってきた返事は、

現在の家賃は相場より低いからOK。週20ドルアップでどう?

家賃を値上げするのは、おそらくこれで5回目。

物件Aを保有して7年目なので、1年ちょっとおきくらいに家賃をあげている計算です。

鬼のような大家だな

そう思うかもしれません。

しかし、賃貸経営を始めてからこれまでずっと、家賃は相場より低く設定してきました。

管理会社に家賃の値上げを反対されたことはなく、むしろ催促されたこともあります。

また、『家賃が原因で借り手がつかない』なんてこともありませんでした。

毎年のように続く家賃の値上げは、

オークランド全体で行われていること

それに歩調を合わせていたに過ぎないのです。

さほど不安なく改修費をかけられる

デッキの修繕費($2515)を家賃の値上げで回収するには、どのくらいの時間がかかるのでしょうか。

【年間増収】$20/週(値上げ) × 52週 = $1040/年

【管理費用】$1040/年(増収) × 9% = $94/年

【実質増収】$1040/年(増収) –  $94/年(管理費) = $946/年

賃貸物件は2つあり、両方とも家賃を$20アップするため、

【増収合計】$946/年 × 2物件 =$1892/年

【改修時間】$2515(改修費)÷ $1892/年 =1.33

家賃収入が滞るなどしなければ、デッキの改修費は、

『1年4ヶ月』ほどで回収可能

特に不安なく工事を頼むことができるのは、家賃を値上げできることが理由の1つです。

家賃は一定のペースで上がり続ける

オークランドの不動産大手『バーフット&トンプソン』のデータによると、2019年の家賃は平均的な住宅で、

$16/週〜$18/週の上昇

2020年1月時点で、オークランド全体の平均家賃は$582/週(約4万円)。

これが今年の終わりには、

$600/週(約4万2千円)

に達すると予測されています。

前年に家賃が上がったからといって、次の年も上がるとは限らないはず。

ではなぜ、1年後の予測が可能なのでしょうか。

オークランドの住宅価格(中間値)は急激な上昇と横ばいを繰り返しながら上がっていきます。

(出所)interest.co.nz

一方、家賃(中間値)は、大きな波がなく”コンスタントに”上がっていきます。

(出所)interest.co.nz

実はこれ、オークランドに限った話ではなく、NZのあちこちで起きている普遍的な現象です。

家賃は一定のペースで右肩上がりに上昇する

日本では考えられませんが、インフレ経済のニュージーランドでは、もはや『当たり前のこと』になっています。

家賃を安いままに据え置かない理由

インフレ(物価上昇)以外にも、賃貸物件の設備改善を義務付ける法律ができるなど、今後、家賃が上がる要因は増えています。

全体的な家賃が上がると、賃貸経営をしている大家たちは、

設定家賃が『安すぎ』になっていないか

が気になるところ。

家賃は相場より少し安いくらいなら問題ありません。

ただ、『安過ぎ』にしてしまうと、

『入居者の質』も下がる

以前、タチの悪い入居者に物件をめちゃめちゃにされた経験から、

ニュージーランドでの不動産投資歴も気がつけば今年で7年目に入りました。 経験値はそれなりに上がっては来たものの、うまくトラブル...

家の質と家賃をバランス良く上げていき、良いテナントに入居してもらいたい

そう思うようになりましたが、他の大家もおそらく似た考えでしょう。

まとめ

オークランドに限らず、NZでは全国的に家賃が上がっています。

家賃が上がる理由は色々とあげられる一方、下がる要因はほとんど見つけられません。

NZで7年以上、大家業をしていますが、家賃を上げ続けても問題なく賃貸経営がなり立ってきました。

ニュージーランドでは日本の常識では考えられないことが普通に起きています。

不動産情報大手アットホームのデータによると、首都圏の賃貸物件の成約数が落ちているようです。 (出所 アットホーム(...

家を買わない限り住居費(家賃)は毎年上がる

これを『新たな常識』と考えておくことがNZへ移住する上では必須といっても、もはや過言ではない気がします。

もしも一年後、この世にいないとしたら。 

国立がん研究センターで、がん患者さん3500人以上の方の話を聞いてきた精神科医が
今、生きづらさを感じているすべての人に伝えたいこと。

人生の締切を意識すると、明日が変わる。

「もしも1年後、この世にいないとしたら――」
そう想像したとき、今やろうとしていることを変わらずに続けますか。
それとももっと別のやりたいことをやりますか。

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